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建築面積は、建ぺい率を算出する際の基準となる数値だ。具体的には、建築物の「外壁またはこれに代わる柱の中心線（以下、外壁等中心線）」で囲まれた部分の水平投影面積を指す［令２条１項２号］。

つまり、上の階がセットバックしていたり１階部分がピロティになっていたりする場合は、最も外側にある外壁等中心線で計算することが求められる。壁がなく柱だけで構成された部分を建築面積に算入する場合は、柱の中心線で計算することになる。以上が、基本的な考え方である［図１］。

図1

除外規定は高さ１ｍ以下の地階の部分や跳ね出しが対象

ただし、建築面積から除外できるケースがいくつか定められている。

まず、地盤面からの高さが１ｍ以下にある地階は建築面積に算入しない［図２︱①］。建ぺい率は建築物の地上階が敷地をどの程度覆っているかという比率を示す指標であるため、地階部分は考慮しなくてよい。その算定基準となる建築面積も、基本的に地上部分を対象とすることになる。なお、ここで注意してほしいのは、除外できる場合が「地階」に限定されていること。地盤面から高１ｍ以内に位置していたとしても、それが１階にある場合は建築面積に含める必要がある。

除外できる２つめのケースは、軒・庇・跳ね出し縁など（以下、軒等）を備えている場合だ［図２︱②］。軒等が外壁等中心線から１ｍ以上突き出ている場合は、その先端外周線から１ｍ後退させた位置までが建築面積の算定対象となる。外気に有効に開放されている吹きさらしの廊下等［※］も同様に、跳ね出している場合は、外壁等中心線から１ｍ後退した位置までを算入すればよい［図２︱③］。

建築面積に算入しない３つめのケースは、高い開放性を有する部分をもった建築物だ［図２︱④］。これは平成５年建設省告示１４３７号で定められた内容で、(1)４ｍ以上連続して外壁がない(2)柱の間隔が２ｍ以上(3)天井高が２・１ｍ以上(4)地階を除く階が１である、という条件をすべて満たしている場合が対象になる。この場合も、軒等の先端から１ｍ後退した位置で建築面積を算定できる。なお、(4)の条件にあるように、対象は地上の階数が１であるケースに限られる。そのため上下に複数階重なった吹きさらしのベランダには、この告示を適用することはできない。

図2

袖壁があるベランダは１ｍ後退の緩和不可

最後に、吹きさらしのベランダの注意点についていくつか触れたい［図３］。

１ｍ以上突き出たベランダの建築面積を算定する際は、建築物の反対側から１ｍ分だけ後退させて計算するのが一般的な方法だ。ただし神奈川県など一部の特定行政庁では、建築物の反対側からに加えて、開放されたベランダの両端からも１ｍ後退して計算することが認められている。建築面積が厳しい条件にある計画では、各特定行政庁に事前に確かめておくとよいだろう。

一方、ときどき勘違いされるのが、ベランダの端に袖壁を設けるケースだ。袖壁があると「外気に有効に開放されている」とみなされず、１ｍの後退が認められない。ベランダの先端まで建築面積に含める必要がある。また、１階部分のベランダが吹きさらしだからと１ｍ後退して計算しているが、実はベランダの上階が室内として使われているような例も見かける。この場合も１ｍ後退できる対象にはならないので気をつけてほしい。

図3

※１外気に有効に開放されている部分の高さが天井から1.1ｍ以上、かつ天井の高さの２分の１以上であることが条件

本多徹
建築面積集団規定マスターへの道建築基準法2003年ビューローベリタスジャパン入社。
建築確認審査部審査部長、横浜事務所

数字で読む建築基準法（建築知識2016年3月号）